​学加网学员分享:广州M0有点鸡肋,M1有空间

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4月7日,广州市工业和信息化局联合市规划和自然资源局印发《广州市新型产业用地(M0)准入退出实施指引(试行)》。其中涉及M0用地的准入条件、产业监管、分割转让、退出机制、部门职责等内容。

指引明确了M0用地在主体、产业和投入产出标准的准入要求,并对M0用地中的产业用房分割转让的相关要求,以及不同情况下对M0用地和M0用地主体的违约处置方式分别作出了具体规定。

作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,学加网积极响应了此次政策发布,组织了线上主题沙龙,与100多位学加网相关领域企业家学员对此次《广州市新型产业用地(M0)准入退出实施指引(试行)》进行探讨和解读。

政策出台背景

政策出台的背景,是为进一步提高工业用地利用效率,保障工业用地节约集约利用,2019年4月,广州市人民政府办公厅印发《广州市提高工业用地利用效率实施办法》(穗府办规〔2019〕4号),根据该实施办法第十九条“市工业和信息化部门会同市发展改革、科技等部门及各区政府、广州空港经济区管委会,制定包括新型产业用地(M0) 项目(含分割转让拟引进的项目) 准入和退出的机制、流程、标准等内容的实施细则”的要求,2020年4月,我市工业和信息化局联合市规划和自然资源局结合我市实际起草了《广州市新型产业用地(M0)准入退出实施指引(试行)》(以下简称《实施指引》)。

政策主要内容:

《实施指引》共分六个部分。

【准入条件】明确了M0用地在主体、产业和投入产出标准等3个方面的准入要求。

【产业监管】明确了产业监管协议签订的相关工作要求、核心内容、考核对象、考核方法等。

【分割转让】明确了M0用地中的产业用房分割转让相关要求,包括单次转让面积、转让对象等具体要求。

【退出机制】明确了各种情况下对M0用地和M0用地主体的违约处置方式。

【部门职责】明确了M0用地、项目在用地供应、物业租赁及分割转让、供后监管3个阶段市、区相关部门的职责。

【其他】明确了结合M0项目实施情况适时调整和完善指引内容,及实施时间和有效期。

 M0的供地对象:应为单一主体,包括制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业、村集体改制企业或产业园区平台企业。其实,就是不仅仅园区运营商可以去拿,很多主体都可以去拿。 产业园区平台企业的资质要求具有3年以上运营建筑面积不少于5万平方米产业园区经验的运营主体;市级及以上科技企业孵化器运营企业;国家级、省级中小企业公共服务示范平台运营企业;国家级、省级小型微型企业创业创新示范基地运营企业  。从这个角度看,很多园区企业都容易满足这个准入条件。

 相比M1,M0的招商对象实际上范围变小了,一般来讲,对于M1政府是不太会去限定你招什么样的客户,只要合法的基本上都可以。但是这个M0用地呢,他是有明确的,比如说。比如说高污染的高能耗的,或者技术标准不达标的,落后淘汰这种产业。M0的租赁或者转让的对象也是比较明确,就是制造业,信息技术服务业这一类。当然,这个不是说你其他的行业不能招,只是说你不能对它进行转让。

M0的产出的指标,实际上是比较高的,预计未来在实施的时候,有一定困难。M0分割转让的前置条件:

  1. 分割转让部分及自持部分都须符合产业门类要求。分割转让部分及自持部分都须符合产业监管要求(亩均投资及亩均税收), 应以层为最小分割单元,如单层不足500㎡,不可分割;若单层不足500㎡,多层统一分割转让≥500㎡,亦不可实现分割转让;每公顷新型产业用地(M0)引进的国家高新技术企业或国家级和省级“专精特新”(高成长)企业不少于1家,且拥有自主知识产权的企业不少于2家; 
  2. 每次分割转让前需获取当地政府出具的产业用房分割转让受让主体认定意见, 需各区政府及广州空港经济区管委会的工业和信息化部门联合相关部门对分割转让对象进行认定,该认定结果将作为办理产业用房分割转让和产权登记的依据之一

 在上述任一条件未满足的情况下,可先对计划引入企业租赁产业用房,待企业满足相关条件后,再进行分割转让

还有个非常需要注意的!!!惩罚条款 。如果没有达到投入产出监管协议要求,就需要在1年内整改。整改期及整改逾期仍未达投入产出监管协议相关要求的,将暂停出具产业用房分割转让受让主体认定意见。而如果在达产及以后阶段连续两个考核期未达到投入产出监管协议约定事项要求的,则有可能面临以下一种或多种方式的惩罚:

1、新型产业用地(M0)土地供应对象不得享受广州市工业和信息化领域的竞争性财政奖励或补助。

2、按照投入产出监管协议约定的税收要求,新型产业用地(M0)土地供应对象补缴税收实际缴纳值与约定税收值之间的差额,应以缴纳违约金的方式缴纳。

3、暂停出具产业用房分割转让受让主体认定意见。

4、将新型产业用地(M0)土地供应对象的违约行为列入信用信息档案,通过信用广州网统一向社会公布,市、区政府及相关部门在招商引资、竞争性政府资金扶持等方面予以参考。

收回建设用地使用权。

从目前来看,这个惩罚条款的实操性依然和政府存在博弈空间。而且,还是缺乏一些落地的更多细则,可能还需要政府出台更详细办法。目前政策也提到由区一级政府根据区情况制定相应的惩罚条款,这对企业也是好事。毕竟和区一级政府还是比较好沟通的。

M0和M1对比

从目前来看,虽然,M0有比较大的配套比例,但是,广州最奇葩的一个规定是M0的配套办公不得转让,从实际操作来看,M1还更灵活一些。 M0在其他城市有点被玩烂了,很多发展商就把配套建成卖掉,产业没引入,所以北京和郑州在收紧。广州不允许配套转让,估计传统房企兴趣不大。

有实力的生产性企业还是可以考虑,毕竟配套比例大,而且在消防验收等等方面应该要比M1简单,比如M1不能解决星巴克的入驻,不能做酒店。 此外,M1较大分割比例也是受广州地区投资人青睐的原因,此外,M0的分割转让的前置条件有时候也会让投资人望而却步。M0除符合产业门类的准入条件外,还需符合监管指标要求,如不符合可先租赁,满足条件后分割转让。而相比较M1却仅需要出让方政府的批准就可以,相对简单容易很多。

存量普通工业用地转为新型产业用地注意事项

第一步:M0地块选址流程: 由市局(广州规划和自然资源局)牵头,进行M0地块选址审批流程(不能针对单独一个园区进行选址,必须是一批,且一般是所选的M0地块面积不超过所在的产业区块总面积的1/10),市局征询区局意见——征询市工信局意见——最终市政府批出,耗时约2-3个月。

 第二步:规划修正:由M1转成M0,亦属于控规修正的范畴,均为工业用地,可以走控规修正的程序,最终区政府批出即可。耗时约0.5-1.5年时间。1、 无偿向政府指导单位移交不低于10%的产业用房2、 补交同地段办公用途评估楼面地价20%的土地出让金

M1和M0那个更划算

从目前两者的情况看,无疑M1的条件和操作空间都比M0要宽松很多。但是,政策时时刻刻都在变,也有可能广州政府会出台,政策使得M1比M0还更苛刻,也是有可能的。以上内容由学加网一位不方便透露姓名的同学所分享。

 

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