学加网土地知识分享之龚军伟:广州旧改平台公司面临大变局

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2020年4月15日,广州市住建局发布通知,要求各区城市更新主管部门报送旧村全面改造项目平台公司清理整顿工作情况。
通知称,为落实市委、市政府关于清理整顿旧村全面改造项目平台中介公司违法违规参与项目开发问题的要求,该局已于2019年9月印发《关于加强旧村全面改造项目监管工作的通知》,要求各区对本辖区内旧村全面改造项目引入合作企业的情况开展自查自纠。
同时根据市委主要领导指示精神,广州市住建局拟将近期全市开展平台公司清理整顿情况上报市领导,要求各区城市更新主管部门于4月16日前将本区旧村全面改造项目平台公司参与情况、清理整顿措施、下步工作计划等,上报广州市住建局。
其实在2020年2月,广州市住建局就印发实施《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》,该意见进一步明确了合作企业及合作意向企业参与广州旧村改造,应符合的条件和应遵循的程序。
未来旧改的平台公司也会走向越来越专业化的道路,学加网作为旧改领域的专业教育培训机构,也会尽量组织更多专业领域内的资深人士做知识分享,希望能够帮助业内企业有序成长。
学加网(简称学加)和中房金融地产国际商学院(简称中房)是活跃在华南地区的两个知名教育培训机构,2020年开始,我们两家决定,共同打造一个更强大的品牌,学加中房产城研究院。本次邀请了龚军伟律师为学加网的学员分享了关于旧改前期服务商的一些知识。
房地产专业律师、律房律地创始人-龚军伟先生
200年—2012年在广州市国土房管局工作 10 年,曾任广州市国土房管局办公室副主任等职务。2013 年初从事房地产策划、咨询与研究的律师业务,擅长解决房地疑难复杂问题以及城市更新综合服务,也是广州市人民政府法律顾问和广东省三旧改造协会监事长。
广东各地的前期服务商政策
在珠三角九个城市里边主要有三个城市明确规定了前期服务商制度,包括东莞、佛山、中山,这三个地方的前期服务商制度,得到政府的明确承认,有一系列的规范性文件。
比如说《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范》,里边第16条、第17条就明确规定了如何招引这个前期服务商,2019年。东莞推出了70多个旧改项目招引前期服务商,其中完成了62个项目的前期服务商的招引。
佛山方面,主要在区一级有相关对前期服务商制度的规定。
那么前期服务商主要是干啥呢?
 
主要就是一些前期工作,包括城市更新单元划定核查和确认不动产权益意愿,征询拆补方案,确定政府集体综合收益,编报挂牌招商方案等等
那各地如何招引前期服务商呢?
各个城市各有不同,比如东莞,要求一定要公开招引,但是佛山既可以公开招引,也可以通过村民表决来确定前期服务商。
在东莞和佛山,很多前期服务商和后期的开发商是一家机构。但是,广州市旧村庄更新实施办法第25条有规定。把前期服务和后期合作企业,这两个是必须分开的,这就使得广州的前期服务商的情况和东莞佛山有很大区别。
我们还是重点谈谈广州前期服务商的事
目前来说,广州的前期服务商并没有被政府所承认,我们经常称为平台公司,不但没有被政府承认,在政府的眼里,还成了过街的老鼠,还一直在严查清理。
2020年4月15日,广州市住建局发布通知,要求各区城市更新主管部门报送旧村全面改造项目平台公司清理整顿工作情况,可能未来广州也会走到东莞佛山中山的模式,毕竟,现实中每一个广州的旧城改造项目都会不同程度地存在着前期服务商。
如何评价一家广州平台公司的价值?
广州平台公司有三个服务价值
第一就是协调开发商和村里的关系
在广州因为平台公司没有一个非常规范的操作程序,没有一个标准化流程化可复制可推广,所以,看平台公司以往所谓成功案例也没有多少意义,看平台公司的注册资本那就更加没有意义。最关键,就是这个平台公司对村里的关心,村就是待嫁的大姑娘,前期服务商就是媒婆,大姑娘如果充分信任媒婆,媒婆就有价值。
第二就是提供一些技术性服务,
从理论上来讲的平台公司还有一个作用,就是搞一些技术性活动,比如编制方案、测绘、数据摸查了等等。
第三就是帮助开发商搞动迁
我们知道动迁可以说是天下第一难事,如果说前期服务商能够巧妙地利用平台公司在村儿里边的威信,帮助开发商顺利完成动迁,那这个平台公司的价值也就最大。还有一种特别牛逼的平台公司,可以帮你把所有的审批手续都搞定,交给开发商一个拆平的,具备施工条件的这么一块儿土地,那这种平台公司很厉害的,现实不多见。
平台公司如何收费?
这就看平台公司能提供到那个阶段的服务,开发商也会按照服务的节点来付费,如果只是负责把开发商引进村,通过合法途径成为村的合作企业,那么收费肯定是最低的。如果是在这个基础上再加一个协助动迁,能够帮助开发商将来在这个就旧改实施方案实施之后来协助动迁,那收费会高很多。
市场上通常是根据开发商能够得到的计容的可售的融资面积来计算前期服务商的收费。不过这种模式如果遇到国有的房开公司就很难合作,因为国企很难一下子给出一大笔钱作为中介费给前期服务商,所以通常和国企合作都是搞一个形式上的同股同投,在关键的节点通过股权转让的方式来实现平台公司的利益。
 

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