学加网谢鹏:不垂直就别折腾什么“私董会”了

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什么是私董会?百科是这样解释的:一种新兴的企业家学习、交流与社交模式,其完美地把高管教练、行动学习和深度社交融合起来,核心在于汇集跨行业的企业家群体智慧,解决企业经营管理中的比较复杂而又现实的难题。

随着经济发展以及组织形式的变迁,私董会越来越流行与企业家之间,但是不可避免很多流于形式的私董会,其实就是在浪费企业家的宝贵时间。

学加网创始人谢鹏认为,私董会有两种,第一种就是按照严格私董会的流程,有私董会教练,按照七步法,包括问题陈述、探寻真相、悬挂澄明、定见问题、原因解析、方案建议、总结反思的流程来进行私董会的组织。另外一种,无非就是打着私董会名字的一个小规模交流会。

作为拥有18年高端培训经验的从业者,谢鹏选择细分垂直领域开启了自己的事业,创建了学加网。目前学加网已经是华南地区最大的三旧、文旅、园区的企业家的学习和交流平台。在谢鹏看来,培训机构喜欢组织学员做一些私董会,学加网也不例外。

从谢鹏组织了100多次的私董会的经验来看,私董会要成功,取决几个因素,优秀的私董会教练,明确清晰的主题,专业对口的私董会成员。三个因素的重要性依次排列,最重要的就是专业对口的私董会成员。

在私董会的组织中,经常提到所谓跨界思维,但是,其实在一些非常专业的领域,如果不具备一些专业的知识,所有“跨界”思维只能是完全不落地的天马行空的想法。在谢鹏看来,私董会的成功的唯一要素就是,一群专业聚焦的私董会成员。这些就取决于组织者的能力了。

谢鹏讲了一个他组织的私董会的例子。

广东某市,市区位置有一块地,这块地共有400亩,工业用地,现在政府要控规改成商业和住宅,并且有一条市政道路通过该地块。这个400亩,目前有23个原业主方,而学加网的一个学员,我们称呼为“石头哥”,是其中最大的业主方。

现在政府给出的政策就是,由政府统一收储,统一规划,然后切割成宗地拍卖,拍卖的所得,按照4:6分成,就是4成归政府,另外6成,按照原业主方的原有占地面积的比例进行分成,原业主方不用在缴纳土地增值税,另外政府也不对原业主方的地上建筑物进行补偿。

政府这种处理方式也是相对简单,好处理,不用去计算将来市政道路具体通过谁的地,谁的地在新规划中占的面积比较大,还有哪块宗地先拍卖,哪块宗地后拍卖,显然先后拍卖的价格都是不一样的。而且政府也没有钱,对23个业主先进行补偿后再拆迁。

不过在“石头哥”看来,这显然对他不太公平,因为,首先他在400亩的整个区域里,他的所在位置是最好的,另外别人的地块上,所有上盖建筑物都是简易的砖瓦房还有大棚房,而他的上盖建筑物是钢筋水泥的4层楼,采光和通风都良好,每个月也能给他带来近30万的租金收益。而政府不对原有业主方的地上建筑物进行补偿,他显然觉得有失公平。

 “石头哥”的问题很清晰,面对政府的收储,以及无法更改的收储条件,他应该怎么做?学加网邀请了17位业界相关领域的同学一起参加了交流和讨论,以下是所有同学意见的汇总。

土地被收储,一定是一件幸福的事,是幸运儿;在收储问题上和政府对抗是没有任何好处的,因为政府处置你的“合理合法”的办法,实在太多了,比如这个项目中的400亩,如果学员一直阻扰拆迁,政府完全可以把这块现状是工业的用地,控规成市政绿地,或者是市政道路,市政公园,那么,“石头哥”别说拿到政府拍地分成的那6成,就是未来政府用用地用地的价格收储,他的价格也只是基准评估地价,收益和现在的政策下的可预见收入相比是少的可怜等等。

“石头哥”不仅不应该阻挠拆迁,而且应该积极参与拆迁,从“钉子户”变成23个原业主的“带头大哥”,和政府配合,争取和政府共赢,和政府共赢有几种方式,比如,和政府协调更好的控规,做高出地率,争取400亩的工业用地的收储,最后能转化出更多的住宅,减少市政道路的占用,另外,帮助政府优化规划,争取让道路对住宅的影响更小,从而增高住宅的楼面地价,争取市政绿化能够更好帮助住宅地块升值。

帮助政府引入更多的开发商,从而抬高最终的拍卖价格,从而提高自己的实际收益。在实际操作中,任何一个政府的收储动作,肯定有了已经意向中的买家,但是政府不排斥多找几个卖家。

目前“石头哥”该地块的产权在他一家公司名下,这个公司平时只是经营这个地块的物业,收取租金,没有其他开支,如果未来政府拍地的一大笔收入进入这个公司,这个公司将缴纳巨额的企业所得税,企业而再分配给“石头哥”,“石头哥”又需要再交一笔个人所得税,这些都需要提前做安排。

听了同学们的意见后,“石头哥”恍然大悟,他说原来我还下定决定当钉子户的,现在看来,我要当好带头大哥的角色。

从上面的例子可以看到,越专业垂直的私董会,能够给案主提供的帮助就越多,对比各种十分不靠谱的“跨界思维”,专业聚焦的垂直私董会,才是真正的对学员有帮助。作为华南地区文旅、园区、城市更新领域知名的企业家和高管的培训机构,学加网目前有几千名学员在读,基本涵盖华南地区的各大地产商和众多中小房开。

谢鹏也希望,做一些特色的垂直的、真正能够帮助圈内企业家的私董会!

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